住宅ローンフラット35
フラット35Sの金利引下げを受けるための住宅条件

 2009年4月に策定された政府の追加経済対策に基づき、住宅金融支援機構の長期固定型住宅ローン「フラット35」が大幅に拡充される。早ければ6月上旬にも実施される見込み。これを契機に住宅購入をスタートする人も多いと予想される。フラット35は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が民間金融機関と提携して提供している長期固定定型住宅ローンの総称。

フラット35の特長は4つにわけられる。。

一つ目は最長35年の長期固定金利であること。
二つ目は、保証料と繰り上げ返済手数料が無料であること。
三つ目は、融資する住宅について、機構独自の技術基準に基づいて検査を行うので、耐久性や断熱性など、住宅性能が安定していること。
四つ目は、フラット35を扱っているのが、銀行や信用金庫などのほか、モーゲージバンクと呼ばれる住宅ローン専門会社を含む全国の金融機構なので、金利などの融資条件などを比較検討して、有利なものを選べること。

以上に加えて

今回の経済対策に基づいて、次の4点追加拡充される予定だ

その1は、融資割合の引き上げ。これまでは8000万円を限度に建設費・購入価格の90%以内だったものが、100%まで融資を受けられるようになる。つまり、頭金を用意しなくても、ローンの返済能力があれば、住まいを取得できるようになり、若年層の住宅購入を促進する。

その2は、融資の対象となる諸費用の範囲拡大。 売買契約書や工事請負契約書に貼る印紙代、建築確認の申請費用などの諸費用も融資の対象に加えられる。

その3は、「フラット35S」で適用される優遇金利の期間延長。 フラット35Sは「優良住宅取得支援制度」の愛称で、①省エネルギー設備②耐震性③バリアフリー設備④耐久性・可変性のうち、いずれかの性能に優れていると認定さえた住宅を対象に返済当初10年間の金利が0.3%優遇される。
これに加えて今回の制度拡充で20年間にわたって優遇する「20年優遇タイプ」が創設された。図表のように優遇金利が適用される期間が10年間延長されたことで、返済総額は大幅に軽減されることになる。

  



その4は、住宅ローンの借り換えにも利用できるようになったこと。ローンの借り換えとは、すでに借りている住宅ローンを全額返済し、フラット35に切り替えるというもの。「いま借りている住宅ローンの金利が高い・変動金利型で将来上昇するかも知れず不安だと言った人に向いている。
借り換えができる金額は、取得した住宅の担保評価額の200%または8000万円以内まで。ただしフラット35Sの利用は出来ないので注意しなければならない。
 これらの新制度は、2009年度補正予算成立後に実施される、すでにフラット35、フラット35Sに申し込んでる場合でも、融資実行を受けていなければ、新制度への変更が可能なので、取扱金融機関に相談するとよいだろう。

 優れた家を支援 今回の制度拡充について、利用者の関心は高く、制度内容の発表後、問い合わせが数多く寄せられています。 なかでも「住宅価格の100%融資」と「フラット35Sの20年優遇タイプの創設」に関する問い合わせが多いという。 

 一般住宅ローンでは、過去三年以上の勤務(営業)実績」といった審査基準を設けるほか、景気低迷で融資審査を厳しくする傾向にある。それに対してフラット35では、前年の収入実績で判断するなど、審査基準がはっきりしていることが、利用者の信頼感や安心感を生み、支持を集めているようだ。
さらに今年度から「長期優良住宅認定制度」が発足し、耐久性や耐震性などの性能がいっそう優れた住宅には、税制面などで優遇を受けることができるようになった。フラット35では、長期優遇住宅に大して、返済期間50年という超長期固定金利型ローンを新設。融資面から住宅の質的向上を支援していく予定だ。


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