不動産登記簿とは
土地や建物の広さ、所有者などの状況や、権利関係を記したのが不動産登記簿です。不動産登記簿は、管轄の法務局に保管され、閲覧したり、謄本・抄本の交付を受けることができます。
　登記簿には、土地登記簿と建物登記簿があり、それぞれ表題部、甲区、乙区の３種に区分されています。表題部は、土地建物の所在地番、面積などが記載されています。甲区には所有権に関する登記事項が記載されています。乙区には所有権以外の権利（抵当権、質権、地上権、賃借権）に関する登記事項が記載されています。

（図１）

＜表題部＞	土地や建物の所在地や地番、地目などが記載されています。 土地や建物の戸籍代わりと考えられます。 地番：住居表示とは必ずしも一致しません。 地目：土地の使用状況です。 地積：面積です。（明治初期に作られた課税台帳をもとにしています。）
＜甲区＞	所有者に関する事柄が記載されています。つまり、登記をしている人が所有者と認められます。 土地を購入したら、所有権の移転登記をしておきましょう。
＜乙区＞	不動産には所有権を何らかの形で制限する権利が設定されている場合があり、ここではその内容が記載されています。

　抵当権・質権は、お金を貸した人がその担保として、借主の土地建物などを押さえておく権利です。例えば、銀行からお金を借りてローンを組んで土地建物を買った人に対して、ローンの支払いができなくなった場合に備えて、銀行がその土地建物に抵当権を設定しておきます。抵当権が設定されても、土地建物そのものは所有者が使用できますが、質権の場合には、所有者は土地建物を利用できないという違いがあります。
　地上権・賃借権は、他人の所有する土地に建物を建てたり植物を植えたりすることのできる権利です。地上権は、その権利を土地の所有者の承諾なしに売買できますが、賃借権を売買するには、所有者の承諾が必要です。

　土地に関しては、登記簿以外に、その土地や周囲の土地の所在や形状等を知る事が出来るように、公図や地積測量図があります。

図1

登記簿と権利証

権利証は実は俗称で、正式には権利済証といいます。法務局へ所有権を移転する登記の申請をすると、申請書の末尾に「登記済」という印と受付年月日、受付番号を記されて、登記義務者である買主に戻してくれます。この登記済印が押してある申請書が登記済証、つまり権利証です。従って、権利証を持っている人がその土地建物の所有者になるのですが、売買の際は必ず登記簿もあわせてチェックしましょう。
　権利証をなくしてしまっても再発行はされません。そこで、売主が権利証を紛失している時は、保証書を作成することになります。保証書は成人２名以上が保証人となり、次の事項を記載した書面に署名捺印し、印鑑証明を添えて作成します。

1. 登記を受ける不動産の表示および登記の目的
2. 登記義務者（この場合は売主）の住所氏名
3. 保証人がその登記所で登記を受けた不動産についてその表示、および年月日
4. 登記義務者に人違いがないこと
5. 保証書作成の年月日
6. 保証人の住所、生年月日

　保証書で所有権移転の登記申請を行った場合、すぐには登記されません。登記所から登記義務者である売主に、間違いないかどうかの問い合わせの通知が来ますので、売主が通知発信日から３週間以内に間違いないことを申し出ると、申し出た日をもって登記がなされます。

　買おうとする土地に抵当権がついている場合は、代金支払いのときに、売主、買主および司法書士が金融機関に集まり、買主が売主に土地の代金を支払うと同時に売主が金融機関に債務をすべて支払います。さらに、金融機関は抵当権抹消に必要な書類を売主に渡し、売主はそれを買主に渡します。
（図２）

図２